Comprei um imóvel na planta e a construtora não entregou no prazo. Quais os meus direitos?

Um projeto de lei visa aumentar as punições às construtoras que descumprem tais prazos. O projeto determina que, em caso de demora na entrega das chaves, as incorporadoras terão de pagar ao comprador uma multa correspondente a 10% do valor contratual do imóvel adquirido, mais 1% para cada mês de atraso.

Enquanto a lei não entra em vigor, o Código de Defesa do Consumidor prevê uma série de medidas de proteção ao comprador caso o atraso na obra supere os 180 (cento e oitenta) dias previstos em quase todos os contratos. Poucas pessoas sabem, porém, segundo Antonio Marcos Borges, advogado, há providências que o consumidor pode tomar antes de comprar um imóvel na planta, como checar o histórico da construtora em órgãos de defesa do consumidor (Procon, Reclame Aqui e Proteste).

“Depois de efetuada a compra, é importante acompanhar a execução da obra e participar de reuniões sobre o andamento”, diz Antonio Marcos, advogado especialista em direito do consumidor. Acompanhar o andamento da obra é essencial para que o consumidor possa acionar a Justiça tão logo surja os primeiros sinais de atraso, principalmente pressionando a construtora a resolver o problema ou, no mínimo, evitando que o prejuízo e o desgaste cresçam ao decorrer do atraso.

Porém, em grande parte das vezes há atraso na entrega das chaves desses imóveis. Diante do atraso, quais são os direitos do consumidor?

1) Prazo de carência

Em primeiro lugar, deve-se verificar a existência de previsão, no contrato, da utilização de um prazo de carência pela construtora. Esse prazo se refere justamente ao tempo adicional de tolerância que a empresa terá para entregar o imóvel.

A cláusula é muito comum de ser utilizada, mas não impede que o consumidor busque seus direitos pelo atraso, caso não haja justificativa para a demora (por exemplo, caso fortuito ou força maior). Além disso, o prazo de carência não pode ser grande demais, de modo a permitir uma tolerância desproporcional na entrega das chaves.

2) Dano Moral

Configurado o atraso na entrega do imóvel, o consumidor tem direito a exigir a reparação por danos morais. Isso porque, a compra de um imóvel é coisa séria, e a realização do sonho da casa própria gera expectativa na família, além de planos e compromissos sobre o destino das finanças da família.

O atraso configura quebra de confiança e deve ser analisada com cuidado. Se a demora não possuir motivo legítimo, pode-se falar em desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes, configurando o dano moral.

3) Indenização ou Multa Contratual:

Além do dano moral, o atraso na conclusão do empreendimento significa o inadimplemento contratual por parte da construtora, que deverá arcar com as consequências legais de seu ato.

Em geral, é o próprio contrato de compra e venda que estabelece a multa por inadimplemento, mas somente ao consumidor. Baseado nos princípios da isonomia, igualdade, proporcionalidade, e na boa-fé objetiva que rege os contratos, a mesma multa prevista ao consumidor deve ser aplicada à construtora.

É o que chamamos de cláusula penal contratual, prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.

4) Dano Material

Outro direito que pode ser pleiteado é a indenização por dano material. Essa indenização é referente aos gastos que consumidor teve pelo fato de que houve atraso na entrega do imóvel.

Isso ocorre, por exemplo, para os consumidores que vivem de aluguel. Se a construtora atrasa a entrega do imóvel comprado, o consumidor tem de arcar com mais meses de aluguel. Esse valor deve ser ressarcido, desde que devidamente comprovado.

5) Correção monetária

A partir do atraso nas obras, o consumidor possui direito a ter seu saldo devedor corrigido pelo INPC, e não pelo INCC, pois este último reflete os custos da construção civil. O INPC é mais favorável, pois sua variação reflete o mercado em geral, e não os custos da construção civil, que costumam ficar acima.

6) Corretagem

Outro ponto a ser abordado em uma ação judicial é a cobrança dos valores de corretagem. É comum que as construtoras vendam os apartamentos por um preço total, mas cobrem os valores de corretagem extracontratualmente (fora do preço global previsto no contrato). Inclusive, o pagamento é feito direto à corretora de imóveis.

Nessa hipótese, é o consumidor quem está arcando com o pagamento dos corretores.

No entanto, como os corretores são contratados pela construtora ou incorporadora (pois ficam no stand de vendas da obra) a responsabilidade do pagamento da corretagem não é do consumidor. Afinal, o pagamento da comissão é encargo de quem contratou o serviço. É o que se extrai dos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil.